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2010年10月5 星期二
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楼市调控政策继续收紧 房价反弹空间不大



进入第三季度后,大多数分析人士认为下半年房地产市场将维持弱势复苏的格局,房价反弹幅度有限。这一判?#31995;?#20027;要依据是,未来房价存在四大制约因素——限?#21512;?#36151;、刚需主导、资金链压力和库存压力。

    进入第三季度后,大多数分析人士认为下半年房地产市场将维持弱势复苏的格局,房价反弹幅度有限。这一判?#31995;?#20027;要依据是,未来房价存在四大制约因素——限?#21512;?#36151;、刚需主导、资金链压力和库存压力。但是,近期国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数却显示,7月份房价环比上涨城市有50个,较6月多出一倍。而且,房价反弹已经从一线和主要二线城市引领的局面向二、三线城市全面蔓延,超过七成的主要城市房价环比上涨大幅超出市场预期。

    进一步看,大家公?#31995;?#21046;约房价大幅度反弹的四大因素在7月份似乎并没有发挥应有的效力:7 月份全国商品房销售面积单月同比增速从6月的-3.3%大幅回升至13.3%,单月成交水平已经回到了2011年成交高峰时期的水平;开发商资金来源连续3个月同比回升,草根调研显示开发商“以价跑量”的动力在减弱;主要城市库存去化周期首?#20301;?#21040;12个月之内,库存压力明显消退。商品房销售额增速相?#35748;?#21806;面积增速反弹更加显著,这一指标从6月的7%反弹至7月份的26.3%,成交量和房价相互带动的局面似乎正在形成。

    加州大学伯克利分校的奥伯斯特菲尔德于1994年提出多点平衡理论,即在经济的正常运作中可能出现多个平衡点,而当前处于哪个平衡点完全取决于所有参与人的期望与信心,这种现象在我国近年来房地产市场上表现得很明显:如果绝大多数人认为房价将下跌,则会形成“成交下跌和房价下跌”的平衡点(去年下半年就是这种情况);若绝大多数人认为房价反弹有限,则会形成“成交低增长和房价低增长”的平衡点(今年?#20064;?#24180;就是这种情况);若绝大多数人认为房价上涨难?#21592;?#20813;,则会形成“成交高增长和房价高增长”的平衡点(7月份就是这种情况)。未来几个月,房价超预期上涨可能将打破此前“成交低增长、房价低增长”的平衡点,并可能将形成“成交高增长、房价高增长”的新的平衡点。市场平衡点预期的转换,首先引发的将是市场对于政策干预的担忧,而近期关于房产税试点扩容?#21335;?#24687;见诸媒体也印证?#33487;?#31181;担忧。

    新的调控政策是否出台?力度有多大?对于市场的影响几何?回答这些问题,首先需要看一下今年以来管理层调控房地产的逻辑思路是否改变了。事实上,今年以来房地产调控的逻辑思路还是比较清晰连贯的,那就是在“稳增长”和“控房价”?#20808;?#24471;平衡。稳增长就是支持以刚需为主的需求入市,?#21592;?#25345;房地产市场平稳从而减少对经济的冲击;控房价就是通过坚持限购和限贷不放松来清退投?#24066;?#27714;,以最大限度压制房价上涨幅度来腾挪出支持稳增长的空间。

    现在来看,稳增长的压力似乎更大。7月份披露的经济数据之持续低迷不仅超出了预期,而且显示宏观经济筑底过程之艰难也超过了预期,正如管理层所言的“经济困难可能还会持续一段时间?#34180;?#26368;近几个月,中长期贷款、采购经理人指数(PMI)中的库存指数和生产价格指数(PPI)等指标持续创出阶段性新低,一方面显示终端私人需求依旧处于债务紧缩和去库存阶段,新增投资的意?#21103;冉系?#36855;;另一方面显示民间?#23548;?#25237;资成本(名义贷款利率PPI)依旧很高,而7月份以债券融资为主的社会总融资的放量更多地惠及了国企和央企。这说明,在带动民间投资方面,3月份以来政策预调微调并未取得理想的效果。在这种情形下,全社会总投资能够在低位企稳依然是传统的基建和民生投?#39318;?#25151;保障)发力的结果。

    政府支持力度的上升一方面体现在财政支出的增加,另一方面体现在对地方融资平台的开闸。今年?#20064;?#24180;,财政盈余同比减少28%,占GDP比重不仅低于去年同期,而且是2004年以来的最低水平(仅高于扩大内需的2009 年);3月份以来,地方政府城投债发行的规模明显提速,3月至7 月月均发行规模为861亿元,明显高于2010和2011年全年的水平(月均分别为308亿和373亿),反映了中央政府对地方融资平台融资的适度放松。值得注意的是,当前财政支出扩张一定对应的是对于未来财政收入增长的诉求。因此,对于各级政府而言,以土地出让收入和房地产全产业链税收的重要性不言而喻。因此,当前经济形势?#32422;?#25919;府应对经济形势的决策思路决定了房地产调控政策进一步收紧的空间相当狭小了。

  控房价为什么这么难?近期房价确有反弹和蔓延的迹象,但是,在限?#21512;?#36151;政策一直发挥作用的情况下,为什么反弹和蔓延在去年下半年到今年?#20064;?#24180;并没有出现,反而在近期出?#33267;耍?#22312;管理层看来,货币政策宽松和房贷政策重回优惠还不足以造成如此反弹和蔓延,毕竟限购和限贷在资格准入和加杠杆上形成了防火墙。根本原因还在于,最近几个月地方政府“微调”走向“深入?#20445;?#28040;极执行甚至?#25191;?#38480;购和限贷政策,事实上将限购和限贷政策的作用抵消于无形之中(如扩大补贴?#27573;А?#25918;宽入户标准、利用政策的模糊地带和“只做不说”的私下里行动)。

  在管理层看来,如果地方政府不突破限购和限贷的“越界”行为,6月和7月房价反弹和蔓延不大可能出现,即便出现反弹的话,在?#27573;?#19978;和幅度上也是非常有限的。因此,管理层对于下一步调控态度就是,力保限购、限贷“底线不突破”和“执行不走样?#34180;?#23545;于再次越界的地方政府,不再是仅仅采取简单叫停的做法,取而代之的是?#35797;?#31561;更严厉的行政手段。上述结论也间接地体现在近期新华社发布的国务院督查组调查结论新闻稿?#23567;?#21516;时,相比于今年以来各地如火如荼的“微调”动作,8月份则鲜有地方“微调”?#21335;?#24687;,这些也都证实了上述判断。

  因此我们认为,今年以来管理层调控房地产的基本逻辑思路并没有改变,仍旧是顺应经济形势变化,调整“稳增长”和“控房价”的平衡点,出台新的调控政策的概率比?#31995;汀?#23601;目前传言的房产税扩容?#21335;?#24687;而言,我们认为出台这一政策的概率很低或力度很小。如果仅仅针对增量房征收房产税(如重庆和上海),则影响可以忽略不计,如果针对存量房征收房产税,则在?#38469;?#19978;和信息系统?#31995;?#20934;备需要相当长的时间。更为重要的是,房产税政策的实施效果主要看地方政府,在当前经济形势下,地方政府的抵制情绪非常高,实施的难度也比较大。

 

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